Kündigungsfrist beim Mietvertrag: Welche Fristen gelten?

Das Wichtigste auf einen Blick

• Für Mieter*innen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist bei unbefristeten Wohnraummietverträgen grundsätzlich drei Monate
• Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat noch mitzählen soll
• Für Vermieter*innen verlängert sich die ordentliche Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums auf sechs beziehungsweise neun Monate
• Eine ordentliche Kündigung durch Vermieter*innen setzt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus
• Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss schriftlich und eigenhändig unterschrieben erfolgen
• Sonderkündigungsrechte können unter anderem nach bestimmten Mieterhöhungen oder einer Modernisierungsankündigung bestehen

Wie lange ist die Kündigungsfrist für Mieter*innen?

Bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag können Mieter*innen grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Vereinfacht gesagt entspricht das einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Wie lange Sie bereits in der Wohnung leben, spielt für Ihre gesetzliche Kündigungsfrist grundsätzlich keine Rolle. Anders als bei Vermieter*innen verlängert sie sich nicht mit der Mietdauer.

Beispiel: Geht Ihre Kündigung spätestens am dritten Werktag im Mai beim Vermieter oder bei der Vermieterin ein, endet das Mietverhältnis grundsätzlich am 31. Juli. Geht sie erst nach diesem Stichtag zu, verschiebt sich das Vertragsende regelmäßig um einen Monat.

Gut zu wissen: Entscheidend ist nicht das Absendedatum, sondern der rechtzeitige Zugang der Kündigung. Planen Sie deshalb einen ausreichenden Zeitpuffer ein.

Wann beginnt die Kündigungsfrist?

Soll der laufende Monat bei der Fristberechnung mitzählen, muss die wirksame Kündigung spätestens am dritten Werktag dieses Monats zugehen. Sonn- und gesetzliche Feiertage zählen nicht als Werktage. Der Samstag wird bei dieser Frist grundsätzlich mitgezählt. Fällt einer der ersten Tage auf einen Sonn- oder Feiertag, verschiebt sich der maßgebliche Stichtag entsprechend.

Da Feiertage je nach Bundesland unterschiedlich sein können und die Berechnung im Einzelfall fehleranfällig ist, sollten Sie Ihre Kündigung möglichst nicht bis zum letzten zulässigen Tag aufschieben.

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter*innen?

Vermieter*innen können einen unbefristeten Wohnraummietvertrag nicht allein deshalb ordentlich kündigen, weil sie das Mietverhältnis beenden möchten. Sie benötigen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Dazu können insbesondere Eigenbedarf, eine schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung oder eine erhebliche Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehören. Eine Kündigung allein mit dem Ziel, anschließend eine höhere Miete zu verlangen, ist ausgeschlossen.

Zusätzlich verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen abhängig davon, wie lange der Wohnraum bereits überlassen ist:

• Bis fünf Jahre: Drei Monate (Ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters)
• Mehr als fünf Jahre: Sechs Monate (Ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters)
• Mehr als acht Jahre: Neun Monate (Ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters)

Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden. Welche Anforderungen darüber hinaus gelten und ob die Kündigung wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Was ist zu beachten?

Von Eigenbedarf spricht man, wenn Vermieter*innen die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige ihres Haushalts benötigen. Die bloße Bezeichnung „Eigenbedarf“ reicht jedoch nicht aus. Im Kündigungsschreiben muss nachvollziehbar erläutert werden, für welche Person die Wohnung benötigt wird und worauf der Nutzungswunsch beruht.

Für die Kündigungsfrist gelten dieselben gesetzlichen Stufen wie bei anderen ordentlichen Vermieterkündigungen: drei, sechs oder neun Monate, abhängig von der bisherigen Mietdauer.

Hinweis: Mieter*innen können einer Vermieterkündigung unter bestimmten Voraussetzungen wegen einer besonderen Härte widersprechen. Der Vermieter oder die Vermieterin soll im Kündigungsschreiben auf Form und Frist dieses Widerspruchs hinweisen. Lassen Sie eine Eigenbedarfskündigung im Zweifel frühzeitig prüfen.

Wann ist eine Sonderkündigung möglich?

Bestimmte Ereignisse geben Mieter*innen ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Dabei gelten jeweils eigene Fristen. Eine pauschale Aussage wie "sofort kündbar“ wäre daher meist falsch.

Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung

Verlangt der Vermieter oder die Vermieterin eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB, können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Machen Sie dieses Recht wirksam geltend, tritt die angekündigte Mieterhöhung nicht ein.

Beispiel: Geht Ihnen die Mieterhöhung im Mai zu, können Sie grundsätzlich bis zum 31. Juli zum 30. September kündigen.

Sonderkündigungsrecht nach Modernisierungsankündigung

Nach Zugang einer Modernisierungsankündigung können Mieter*innen grundsätzlich außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ende des Monats erklärt werden, der auf den Zugang der Ankündigung folgt.

Beispiel: Geht die Modernisierungsankündigung im Mai zu, muss die Kündigung grundsätzlich bis zum 30. Juni erklärt werden. Das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung kommt nur bei einem wichtigen Grund infrage, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende unzumutbar ist. Denkbar sind etwa schwerwiegende Pflichtverletzungen oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung. Je nach Fall kann zuvor eine Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich sein.

Achtung: Eine fristlose Kündigung ist rechtlich anspruchsvoll. Kündigen Sie nicht vorschnell, sondern lassen Sie prüfen, ob ein wichtiger Grund vorliegt und welche Nachweise benötigt werden.

Kann ich früher aus dem Mietvertrag heraus?

Der neue Mietvertrag ist bereits unterschrieben, aber die alte Wohnung läuft noch mehrere Monate weiter? Dann droht eine doppelte Mietbelastung. Ein Nachmieter oder eine Nachmieterin kann helfen, beendet den bestehenden Vertrag jedoch nicht automatisch.

Einen allgemeinen gesetzlichen Anspruch, allein durch die Benennung geeigneter Nachmieter*innen vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, gibt es grundsätzlich nicht. Etwas anderes kann sich aus einer Vertragsklausel, einer besonderen Vereinbarung oder den Umständen des Einzelfalls ergeben.

Aufhebungsvertrag: Die sicherste Lösung ist eine schriftliche Vereinbarung, in der Mietparteien einen früheren Beendigungszeitpunkt und weitere Punkte wie Übergabe, Einbauten oder Zahlungen festhalten.

Nachmieter*in vorschlagen: Akzeptiert die Vermieterseite eine geeignete Person und schließt mit ihr einen neuen Vertrag, kann das bestehende Mietverhältnis häufig früher beendet werden. Halten Sie die Entlassung aus Ihrem Vertrag schriftlich fest.

Kulanzlösung Bei einem guten Mietverhältnis lohnt sich ein frühzeitiges Gespräch. Ein Anspruch auf Zustimmung entsteht dadurch aber nicht automatisch.

Mietvertrag kündigen: So gehen Sie richtig vor

Eine Kündigung kann trotz richtiger Frist unwirksam sein, wenn die vorgeschriebene Form nicht eingehalten wird. Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform. Das bedeutet: Sie muss auf Papier erklärt und eigenhändig unterschrieben werden. E-Mail, WhatsApp, SMS oder ein einfaches eingescanntes Schreiben reichen grundsätzlich nicht aus.

Checkliste für Ihre Kündigung

• alle im Mietvertrag genannten Vermieter*innen korrekt adressieren
• vollständige Anschrift der Wohnung angeben
• Kündigung eindeutig erklären
• hilfsweise „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ ergänzen
• Unterschrift aller Mieter*innen einholen, die den Vertrag geschlossen haben
• rechtzeitigen Zugang sicherstellen
• Übergabe oder Versand nachvollziehbar dokumentieren
• um schriftliche Bestätigung des Beendigungszeitpunkts bitten

Praxistipp: Bei wichtigen Fristen kann eine persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder die Zustellung durch eine zuverlässige Botin beziehungsweise einen zuverlässigen Boten sinnvoll sein. Ein Einwurfeinschreiben dokumentiert den Einwurf, ist aber nicht in jeder Konstellation der einzig mögliche oder sicherste Nachweis.

Muster für ein Kündigungsschreiben

Formulierungsvorschlag:

Sehr geehrte Frau [Name] / Sehr geehrter Herr [Name],

hiermit kündige ich den Mietvertrag für die Wohnung [vollständige Anschrift] ordentlich und fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Kündigung und den Beendigungszeitpunkt schriftlich. Bitte teilen Sie mir außerdem mögliche Termine für die Wohnungsübergabe mit.

Mit freundlichen Grüßen

[Eigenhändige Unterschriften aller kündigenden Mieter*innen]

Was gilt bei mehreren Mieter*innen oder Vermieter*innen?

Haben mehrere Personen den Mietvertrag als Mieter*innen unterschrieben, müssen grundsätzlich auch alle gemeinsam kündigen. Umgekehrt muss die Kündigung regelmäßig gegenüber allen Vermieter*innen erklärt werden, die Vertragspartei sind. Eine Person kann für andere handeln, wenn eine wirksame Vollmacht vorliegt. Form und Nachweis sollten im Einzelfall geprüft werden.

Kann ich einen befristeten Mietvertrag kündigen?

Ein wirksamer Zeitmietvertrag endet grundsätzlich mit dem vereinbarten Datum. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist regelmäßig ausgeschlossen. Ein Wohnraummietvertrag kann jedoch nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen wirksam befristet werden. Der Befristungsgrund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt ein zulässiger Grund oder wurde er nicht ordnungsgemäß mitgeteilt, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als unbefristet.

Unabhängig davon können gesetzliche Sonderkündigungsrechte, eine außerordentliche Kündigung oder eine vertraglich vereinbarte Kündigungsmöglichkeit infrage kommen.

Was ist nach der Kündigung zu beachten?

Ist die Kündigung auf dem Weg, beginnt die praktische Vorbereitung für den Auszug. Je früher Sie offene Punkte abstimmen, desto geringer ist das Risiko späterer Missverständnisse.

• Termin für Vorabnahme oder Wohnungsübergabe vereinbaren
• Zählerstände bei der Übergabe dokumentieren
• Zustand der Wohnung mit Fotos und Übergabeprotokoll festhalten
• vertragliche Regelungen zu Schönheitsreparaturen prüfen
• Schlüssel vollständig übergeben
• neue Anschrift für Abrechnung und Kautionsrückzahlung mitteilen
• Nachsendeauftrag, Strom- und Internetverträge rechtzeitig organisieren

Wichtig: Nicht jede Klausel zu Renovierung oder Schönheitsreparaturen ist wirksam. Stimmen Sie Arbeiten nicht allein deshalb zu, weil sie im Mietvertrag genannt werden, wenn Zweifel an der Wirksamkeit bestehen.

Warum es rund um die Kündigung häufig Streit gibt

Schon ein verpasster Zugangstag, eine fehlende Unterschrift oder eine unklare Eigenbedarfsbegründung kann erhebliche Folgen haben. Typische Konfliktthemen sind:

• Wirksamkeit und Zugang der Kündigung
• Eigenbedarf und Härtefallwiderspruch
• Kündigungsausschluss oder Zeitmietvertrag
• Schönheitsreparaturen und Rückbau
• Wohnungsübergabe und Schäden
• Betriebskostenabrechnung und Mietkaution

Bei einer Kündigung durch Vermieter*innen, hohen finanziellen Risiken oder knappen Fristen kann eine frühzeitige rechtliche Prüfung helfen, die eigene Position realistisch einzuschätzen.

Rechtsschutz bei Konflikten im Mietverhältnis

Kommt es zum Streit über eine Kündigung, Eigenbedarf oder die Wohnungsübergabe, kann anwaltliche Unterstützung sinnvoll sein. Eine Mietrechtsschutzversicherung kann abhängig vom vereinbarten Leistungsumfang die Kosten einer rechtlichen Beratung oder eines Gerichtsverfahrens übernehmen.

Bitte beachten Sie: Rechtsschutzversicherungen gelten regelmäßig nur für künftige Versicherungsfälle. Wartezeiten, Selbstbeteiligung, versicherte Rechtsbereiche und Ausschlüsse richten sich nach dem jeweiligen Vertrag. Ein bereits entstandener oder absehbarer Konflikt ist in der Regel nicht nachträglich versicherbar.

Fazit: Frist, Form und Zugang müssen zusammenpassen

Für Mieter*innen gilt bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Soll der laufende Monat noch mitzählen, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag zugehen. Entscheidend sind außerdem die Schriftform und die eigenhändige Unterschrift aller kündigenden Vertragsparteien.

Vermieter*innen benötigen für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse. Ihre Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung der Wohnung auf sechs beziehungsweise neun Monate. Sonderkündigungsrechte können Mieter*innen zusätzliche Möglichkeiten eröffnen, haben aber eigene Voraussetzungen und Fristen.

Wer frühzeitig plant, den Zugang dokumentiert und bei Unsicherheiten rechtlichen Rat einholt, schafft die besten Voraussetzungen für einen möglichst reibungslosen Wohnungswechsel.